木造住宅のスケルトン改修って

再建築不可物件とは？
なぜ再建築不可になるのか
どこまで対応出来るか？
木造住宅は再建築不可物件でもスケルトン改修が可能
新築と同程度の費用がかかる事も
おわりに

再建築不可物件とは？

不動産情報サイトや不動産会社で土地や住宅を
探しているときに、「再建築不可物件」を
目にすることはないでしょうか？
再建築不可物件とは、法律上の問題から、
現在ある建物を解体して立て替えをすることが
できない物件をいいます。

なぜ再建築不可になるのか

建て替えができない再建築不可物件となる理由は
いくつかありますが、主に建築基準法の接道要件を
満たしていないケースが中心です。

建築基準法では、都市計画区域と準都市計画区域内
の場合、原則として建物を建てる土地は幅員4ｍ以上の
道路に2ｍ以上接していることが義務付けられています。

家などの建物が建つ敷地が幅4ｍ以上の道路に面して
いないケースや、道路に接する部分が通路になっている
旗竿地で通路の幅が2ｍに満たないケースなどは、
接道要件を満たしていません。

建築基準法は1950年、都市計画法は1968年に作られた
法律のため、法律が施行される前、あるいは都市計画
区域や準都市計画区域に指定される前に建てられた
建物の中には、接道要件を満たしていないケースが
稀にあるのです。

とはいえ、後からできた法律によって建築基準法の
要件を満たさない状態となっているため、再建築不可物件
だからといて取り壊す必要はありません。
再建築不可物件は建て替えなどの工事ができませんが、
そのまま住み続けることはできます。

↑改修前の築50年程度の住宅
表層リフォームだけでは済まないレベル。

どこまで対応出来るか？

再建築不可物件の立て替えができないのは、建物の
新築等には建築確認申請が必要なためです。
建物を新築等の際には、図面や書類を用意して行政や
指定確認検査機関などに建築確認申請を行います。

行政や指定確認検査機関などで建築基準法などの法令に
適合しているかの審査が行われ、適合が確認されると
確認済証が交付され、工事に着工できるようになります。

再建築不可物件を立て替えようとしても、建築基準法の
接道要件を満たしていないため、一般的には確認済証の
交付は出来ません。

このほかに、増築や大規模な修繕で建築確認申請が
必要なケースに該当する場合も同様です。
増築で建築確認申請が必要になるのは、10平米を超える
増築を行う場合です。

ただし、防火地域や準防火地域は面積に関わらず増築には
建築確認申請が必要となり、東京23区は殆どのエリアが
防火地域・準防火地域に含まれています。

また、大規模な修繕は、主要構造部である壁や柱、床、梁、
屋根、階段のうちいずれかの半分以上を改変する
ケースが該当します。

再建築不可物件でできる工事は、基本的にこうした
建築確認申請が不要な範囲内の増築や修繕に限られます。

↑内部解体中。写真中央は元々の浴室

木造住宅は再建築不可物件でもスケルトン改修が可能

では、特に木造住宅は経年劣化によって雨水などで、
主要構造部と言われる柱や梁等が傷んでいくことが
考えられますが、そのまま住み続けるしかないのでしょうか？

再建築不可物件は、大規模な修繕が必ずしもできない
わけではありません。
4号建物については、例外的に大規模修な修繕を行うために
必要な建築確認申請を省略してよいとされているため
可能なのです。
4号建物に該当するのは、主に「木造2階以下・
延床面積500平米以下」の建物となり戸建住宅の
イメージで良いかと思います。

つまり、多くの木造住宅は大規模な修繕でも
建築確認申請が不要なため、スケルトン改修もできるのです。
スケルトン改修とは、屋根や外壁、内装、設備などを撤去して、
柱と梁の骨組みのみの状態にする、内外装の改修工事をいいます。

再建築不可物件は築50年以上の物件が中心のため、
メンテナンス状況にもよりますが、老朽化が進んでいます。

スケルトン改修を行い、屋根や外壁を一新して、柱や
梁などの躯体の傷んでいる箇所を補強するとともに、
内装や設備を一新することで新築に近い状態の住まいに
変えることができます。

但し、建築確認申請を省略してよいというのは
手続き上の話であり、改修する建物自体は建築基準法に
適合させる必要はありますのでご注意ください。

↑元々浴室があった場所なので、土台の腐ってる事は
想定内。この後土台を入れ替える予定