マンションのリフォームって②

フルリフォームって
フルリフォームの費用って
リフォームのポイントや注意点
リフォーム可能な部分と不可の部分
管理組合への届出が必要
管理規約に注意
水回りの移動は難しい時も
仮住まいが必要になる
おまけ、我が家のリフォーム
我が家のリフォーム数年後
そして・・・。

フルリフォームって

マンションのフルリフォームとは、壁材や
床材などの内装材や、キッチンや洗面台、
お風呂、トイレなどの水回り設備などを一新する
リフォームをいい、間取り変更を伴うこともあります。
スケルトンリフォームはフルリフォームの一種で、
一度、スケルトン（＝骨組み）の状態まで解体する
リフォームです。
マンションのスケルトンリフォームでは、
コンクリートの躯体の状態まで解体します。
スケルトンリフォームでは、間取りを含めて
専有部分を一新することになります。

↓マンションのリフォームって[前編]
https://t2-archi.com/blog/remodeling-of-an-apartment-1/

フルリフォームの費用って

マンションのフルリフォームにかかる費用は、
1平米あたり10～15万円が目安です。

たとえば、専有面積が70平米の場合の
フルリフォーム費用は、700万円～1,000万円
程度になります。

スケルトンリフォームの場合、
個室を多く設けるプランよりも、部屋を細かく
仕切らないプランの方が、間仕切り壁や建具などが
少ないため、費用が安くなります。

収納などの造作家具が多い方が費用がかかります。
また、リフォーム費用はフローリングやタイル、
壁紙などの内装材や、キッチンやトイレなどの
水回り設備のグレードにもよります。

一般的に壁材では、壁紙よりも塗装の方が高く、
さらに珪藻土を用いると費用がアップします。

↑リフォーム前のＤＫ

↑間仕切りやら床材等々を解体して・・・

↑無垢の床材と珪藻土の壁で仕上げました

リフォームのポイントや注意点

戸建てであれば、自由にどこでもリフォームできますが、
マンションはリフォームできる部分とできない部分があり、
管理組合が取り決めた管理規約による制約もあります。

リフォーム可能な部分と不可の部分

マンションには共用部分と専有部分があり、所有者が
リフォームできる部分はコンクリートの躯体の内側の
専有部分と呼ばれるところです。
マンションのリフォームでは内装や水回り設備を交換
することはできます。

間取り変更の自由度はラーメン構造のマンションと
壁式構造のマンションによって異なります。
柱や梁で建物を支えるラーメン構造のマンションは、
躯体の間仕切り壁が基本的にはないため、間仕切り壁を
自由に撤去することが可能です。

一方、一部の低層マンションで見られる壁式構造の
物件の場合は、間仕切り壁のうち躯体の壁は撤去
することができません。

このほかにわかりくい部分を挙げると、玄関ドアは
共用部分であり、玄関ドアの内側を塗ることはできますが、
玄関ドア自体を所有者が勝手に交換することはできません。
サッシも同様に勝手に交換することはできない部分です。

バルコニーも共用部分で専用使用権が認められた部分に
あたるため、リフォームは出来ないのです。

管理組合への届出が必要

ほとんどのマンションでは、
リフォーム工事の前に管理組合への届出や承認を
得ることが必要です。

マンションによっては承認が下りるまでに時間が
かかるケースもあるため、リフォームを考えた段階で、
必要な手続きや承認までにかかる期間を確認して
おくことが大切です。

届出の際に、両隣と上下階の住戸への説明や承諾が
必要になりますが、稀に施工会社任せにするケースが
見られますが、実際の住まい手が挨拶や説明といった事は
後々のトラブル防止の観点から行った方が良いと思います。

管理規約に注意

先述のように、管理規約でフローリングの遮音等級を
定めているマンションが多く、床材の変更ができない
マンションもあります。

このほかには水回り設備の移動や配管の交換を管理規約で
禁止しているケースもみられます。
リフォームを検討する段階で、事前に管理規約を確認
しておいた方が良いです。

水回りの移動は難しい時も

マンションのリフォームでは間取りの変更はできますが、
水回り設備の移動は難しいケースがあります。

水回り設備を移動するには、排水管の勾配を確保するため、
床下のふところにゆとりが必要です。床下のふところが
浅い場合には、水回り設備の移動に制約が生じます。

また、古いマンションでは、稀に階下の天井裏を
排水管が通っていることがあり、この場合は
水回り設備の移動は困難になります。
それから、マンションは基本的に上下階で
同じ間取りになっています。

たとえば、階下の寝室の上に浴室があるような間取りに
リフォームをしてしまうと、排水音などによる
トラブルを招く可能性があるため、注意が必要です。

仮住まいが必要になる

フルリフォームでは住みながらのリフォームが難しく、
仮住まいが必要になる可能性があります。
仮住まいが必要な場合、リフォーム中の賃料に加えて、
2回分の引越し費用をみておく必要があります。

おまけ、我が家のリフォーム

我が家は中古のマンションを購入して
本格的に引っ越す前にリフォームをしました。
間取りは、マンションで良くある3ＬＤＫタイプ
ＬＤＫに和室が隣接して、玄関側に2室洋間がある
ごくごく標準的なものです。

中古のマンションとは言え、壁紙は全て張替え済み
トイレは便器含めてリフォーム済みで
照明器具とレースのカーテンまで新品が設置済みでした。
正直、全然ふつーに生活出来てしまうレベルなんですが
やはり、自分で手を加えたいという気持ちがあり
キッチンや浴室は以前のままだったのもあり、水廻り
プラスアルファのプチフルリフォームをしました。

おもな内容は・・・
・キッチン交換（間仕切り壁撤去）
・ユニットバス交換（ミストサウナ機能付き）
・和室の間仕切り撤去してＬＤＫの一部にする
・玄関から廊下・ＬＤＫの床は無垢床材に張替え
・ＬＤＫの壁は珪藻土塗り

上記以外にもやりたいことは沢山あったのですが
ＬＤＫの天井を板張りにとか室内ドアを交換等々
色々夢広がるのですが、コストの都合で断念。。。

↑リフォーム前のリビング＋和室
壁紙やレースのカーテン・照明は新品だったけど・・・

↑和室は撤去して木の格子で簡易間仕切り

工期は、ざっと1.5カ月程度で完成しました。
工事中はトラブルもなく順調に完了し引っ越しました。

我が家のリフォーム数年後

リビングダイニングには、温水式の床暖房があり
リフォームの際に、床張り替えもあり床暖房の
温水マットも新たに敷設し直しました。

・・・が、数年後突如床暖房がエラー発生！
急遽、ガス会社の方に見に来て頂き調べてもらうと
床暖房の温水マットから水漏れとの事。

どうやら、大工工事のフローリングを張る際に
釘が温水マットに刺さってしまったみたいです。
これは、稀にある話でして誤って釘が刺さっても
数年後、その釘が温水で錆びて鉄部が瘦せる事により
徐々に水漏れが発生するのです。

まあ、水漏れと言っても水がジャバジャバ
漏れるわけではないので、下階の人には直接迷惑が
掛からなかったので良かったのです。

そして・・・。

このまま放置するわけには行かないので
とにかく修繕することになりましたが、
水漏れ箇所が、部屋の中央寄りの個所になり
まず、既存の床材を部分的に剥がして、
床暖房マットの修理をしてから、再度床材を
張るのですが、通常のフローリングは側面に
本実（ほんざね）加工といって凹凸の加工がされており
その凹凸のおかげでピシッと床が決まるのです。

しかし、部屋の中央付近を部分的に補修するので
一番最後に張るフローリングの側面にある
凸部分はカットしないと張れないので、釘も打てず
接着剤頼りになるのです。

補修した直後は良いのですが、無垢材は季節により
乾燥収縮して動きがあり、結果として一番最後に
張った個所の現状は、パカパカ動いてしまう
蓋状態となっています（笑）

↑ソファーを置いて蓋状態の床は誤魔化しました。。。
床が盛上っている箇所が補修部分