家を建てようと・・・。
家を建てるとき、問題となるのが土地です。
親の土地や相続によって引き継いだ土地がある人を除くと、
家を建てる前に土地を探して購入しなければなりません。
土地探しがなかなかうまくいかず、長期間に及ぶ人もいます。
また、土地の購入費用には通常の住宅ローンは利用できず、
ローンを組むには設計プランが必要になります。
今回は土地を購入して家を建てるときには、何から始めたら
よいのか、土地を購入するときの流れや支払いの流れ、
注意点などを解説していきます。
土地を探す前に・・・
先ずは、エリアを決めたいです。
いきなり土地を探し始めるのではなく、まずは希望する
エリアや条件を整理することから始めた方が、
スムーズに探しやすくなります。
現在の住まいに近いところや親・兄弟の住まいの近く、
学校・勤務先の沿線、あるいはよく遊びに行くエリア、
憧れの場所など、大まかに考えることからスタート。
そして、「〇駅のエリア」「○○線沿線の〇駅から〇駅の間」
「○○区内」「○○市内」といった形で希望するエリアを決めておきます。
また、最寄駅からの徒歩分数による距離、学校や公園が
近くにある、遅くまでやっているスーパーが近くに欲しいなど、
希望条件も整理しておきましょう。
資金計画も大事
注文住宅を建てるときは、土地の購入費用と家の建築費用が
別々に発生するため、トータル費用が予算内に収まるように
考えていく必要があります。
無計画に土地を購入してしまうと、土地にお金をかけすぎた
結果、家を建てるお金が足りないといった事態が起こり兼ねません。
そのため、手持ち資金や住宅ローンを借り入れる金額をもとに、
トータルの予算を設定して、土地の購入費用と家の建築費用の
予算を決めておくことが大切です。
また、土地の購入や家の建築にあたっては、諸費用がかかる
ことも踏まえておく必要があります。
土地探しは誰に依頼？
土地探しを依頼するのは基本的には不動産仲介会社です。
不動産仲介会社に土地探しを依頼すると、希望する
エリアや土地の広さ、予算などの条件をもとに、物件の
紹介を受けられます。
希望条件をまとめていることで、冷やかしで来店して
いるのではなく、本気で土地を探していることが伝わりやすくなります。
また、住宅情報サイトで検索して土地を探す方法もあります。
気になった土地が見つかったときには、問い合わせをしてみましょう。
土地探しと同時に行いたい事
土地探しと並行してやっておくとよいのは、
家づくりの依頼先探しです。
家づくりの依頼先には、ハウスメーカーや工務店、
設計事務所があります。
建築家に家づくりを頼む場合は、設計事務所は
設計などを行い、家を建てるのは工務店が担う形です。
家づくりの依頼先を先に決めておいて、購入する
土地を相談しながら探すのもおすすめです。
また、土地の購入費用も住宅ローンを利用する場合には、
設計プランが必要なことからも、早期に決めておくと
スムーズに進められます。
土地購入にも住宅ローン・・・
ただし、家を建てるために土地を購入するにあたって、
住宅ローンの利用を考えることが多いですが、
通常の住宅ローンは利用できません。
住宅ローンは自分が住む家の購入資金や建築資金、
増築資金を目的としたローンです。
住宅ローンの融資が実行されるのは、完成した家が
引き渡さされるタイミングになります。
そのため、建売住宅や分譲マンションは建物の完成後に
引き渡しがされるため、「土地＋建物」の購入費用として、
住宅ローンを利用することが可能です。
一方、注文住宅を建てる場合には、「土地」のみを先に
購入することになるため、住宅ローンは利用できません。
家の建築費用のうち、引き渡し前に先払いする部分に関しても同様です。
つなぎ融資で・・・
土地の購入にも住宅ローンを利用したい場合は、
つなぎ融資と土地先行融資という方法があります。
土地の購入費用も住宅ローンを利用したい場合に、
使われることが多いのはつなぎ融資です。
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行するまでの
“つなぎ”として利用する融資のこと。
土地の購入費用や、住宅の建築費用のうち竣工前までに
支払いが必要な費用に利用して、家の引き渡しの際に
住宅ローンの融資によって返済します。
家の引き渡し前までは利息のみの支払いとなりますが、
金利は高めです。
つなぎ融資ではどこまでの設計プランが求められるかは
金融機関によって異なり、基本的な設計プランができていれば、
融資が受けられるところもあります。
土地先行融資は土地を購入するときに土地分の融資を受けて、
家が完成したタイミングで、建物分の融資を受けるものです。
土地先行融資も
土地先行融資は土地分の融資を受ける段階で家の
設計プランが決まっている必要がありますが、つなぎ融資の
高い利息を支払わないで済みます。
土地先行融資を取り扱っているのは、一部の金融機関になります。
土地の購入からの流れは？
土地を購入してから家の引き渡しまでには複数回、
支払いが必要なタイミングがあります。
自己資金またはつなぎ融資を利用するケースで見ていきます。
まず、購入を希望する土地が見つかり、土地の購入の
申し込みをした段階で、手付金として土地の購入代金の
10％程度の金額の支払いが必要です。
土地の売買契約を結んで引き渡しを受けるときに、
土地の購入代金の残額を支払います。
次に家を建てるときには、ハウスメーカーや工務店と
建築工事請負契約を結ぶときに、着手金として、
工事費用の10％程度を支払います。
さらに、着工時に着工金として工事費用の30％、
上棟時に中間金として工事費用の30％を支払う形です。
ここまでの土地の購入費用や家の建築費用は、自己資金
またはつなぎ融資でまかなうことになります。
この間はつなぎ融資の利息の返済が発生します。
そして、家が完済して引き渡しを受けるときに、
残金を支払います。
つなぎ融資を利用していた場合には、住宅ローンの融資の
実行によって完済され、以降は住宅ローンの返済をしていきます。
土地を探す際の注意点
気になる土地が見つかったときに、立地条件や広さだけを
みて決めてしまうと、思っていたような大きさの家が
建てられない、想定外の費用がかかるといった事態が起こる
可能性がある点に注意が必要です。
都市部などの市街化区域の土地は用途地域が決められていて、
建てられる建物の用途や高さなどに制限があります。
また、土地によって、敷地の面積に対する建築面積の
割合を示す建ぺい率、敷地の面積に対する延床面積の
割合が制限されています。
このほかにも、道路斜線や北側斜線などによる高さの
制限も設けられています。
また、土地の地盤が柔らかい場合には地盤改良工事が
必要となります。
土地が傾斜しているなど、道路との高低差がある場合には
盛土をして擁壁を造る造成工事が必要です。
上下水道やガスがまだ引き込まれていない土地の場合は、
それぞれの引き込み工事を行うことになります。
最後に。
今まで書いてきました注意点ですが、こうした点を
自分でチェックするのは難しいのではないでしょうか？
そのため、家づくりの依頼先を決めておいて、
相談しながら土地を探すと安心です。
土地によって建てられる家は違いますので、
土地を探す段階で家づくりはもう始まっているといえます。
土地を探す段階から家づくりの専門家に相談しましょう。
