住宅ローンの借換えとは

住宅ローン
住宅ローンの借換えとは？
ローン借換えには諸費用が必要
ローンの借換えのメリット
ローンの借換えのデメリット
借換えができないケースもある
借換えを行うかどうかの判断基準
借換えが向いている人とは？
おわりに

住宅ローン

超低金利時代が続いている今、高い金利で住宅ローンを
借りている場合は、借換えを行うことで総返済額を減らせる
可能性があります。
ただし、住宅ローンの借換えには新たに諸費用が掛かるという
点に注意が必要です。

住宅ローンの借換えとは何か、借換えをするかどうかの
判断基準や借換えが向いている人などについてみていきます。

住宅ローンの借換えとは？

住宅ローンの借換えとは、住宅ローンの借りている金融機関とは
別の金融機関から新たに住宅ローンの借り入れをして、
一括返済を行うことをいいます。

新たに借り入れをした方の住宅ローンを返済していくことに
なりますが、これまでよりも金利の低い住宅ローンを借りられれば、
金利の差によって利息負担を抑えられ、総返済額を減らすことが可能です。

ローン借換えには諸費用が必要

住宅ローンの借換えには、返済中の住宅ローンの一括返済や
新たな住宅ローンの借り入れに関わる諸費用が発生します。
借換えによって利息の負担が減っても、諸費用を含めて
比較すると、借換えをしない方が安く済むケースがある点に
注意が必要です。

住宅ローンの借換えにかかる諸費用には次のものがあります。

・全額繰り上げ返済手数料
全額繰り上げ返済手数料は返済中の住宅ローンの残債を一括で
返済する際に発生する手数料です。
一部繰り上げ返済返済が無料であっても、全額繰り上げ返済には
手数料がかかる金融機関もあります。

また、金額は金融機関によって異なり、窓口よりもインターネットで
手続きした方が安い金融機関もみられます。
数千円～数万円程度が相場です。

・融資手数料
融資手数料は新たな住宅ローンを借り入れる際に金融機関に、
事務手続きなどの手数料として支払うものです。
融資手数料は金融機関によって異なり、金額の算出方法に
よって定額型と定率型という種類があります。

定額型は借入金額に関わらず一定額を支払う方式で、
2万円～30万円程度と幅があります。
定率型は借入額に対して一定の割合を支払う方式で、1％～2%
程度とする金融機関が中心です。

・保証料
保証料は、連帯保証人を立てる代わりに保証会社へ支払う費用です。
万が一契約者が金融機関に対して住宅ローンの返済ができなく
なったときには、保証会社が金融機関に残債を支払います。

ただし、契約者はお金を返さなくて済むようになるのではなく、
保証会社に対して返済を行うことになります。

保証料の支払い方法には、一括で支払う外枠方式と、毎月の
返済時に金利に上乗して支払う内枠方式があります。

・印紙税
住宅ローンを借りるときの契約書である金銭消費貸借契約書は、
印紙税法上の課税文書に該当するため、収入印紙の貼付による
印紙税の納付が必要です。印紙税の税額は金額区分ごとに
決められていて、1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は
2万円、5,000万円を超えて1億円以下の場合は6万円です。

・抵当権抹消登記・抵当権設定登記の費用
住宅ローンの借換えでは、返済中の住宅ローンの残債を
一括返済することによる、利用していた金融機関の抵当権
抹消登記と、新たに住宅ローンを借り入れた金融機関の
抵当権設定登記が必要です。
不動産登記には登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円ですので、
土地と建物の分であれば2,000円になります。

抵当権設定登記は借入金額の0.4%ですが、個人の住宅用家屋に
係る登記の特例の要件を満たす場合には0.1％となっています。

・司法書士報酬
抵当権抹消登記や抵当権設定登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士報酬は数万円～十数万円が目安になります。

ローンの借換えのメリット

住宅ローンの借換えによって、これまでよりも低い金利で
借りられると、総返済額を減らせることがメリットです。
毎月の返済額を減らしたり、あるいは返済期間を短縮したり
することができます。

また、変動金利から固定金利へ借換えるケースでは、3年や5年、
10年といった固定期間の返済額一定となるため、今後、金利の
上昇が見込まれる局面では、金利の上昇による返済費用の
アップへの不安をなくせます。

さらに、住宅ローンの借換えをすることで、充実した団体信用
生命保険に入れるケースがあることもメリットです。
住宅ローンの借り入れの際には民間の金融機関では団体信用
生命保険への加入が必須となっています。

金融機関によっては、死亡や高度障害状態の診断を受けた場合
だけではなく、一定の要件でガンや脳卒中、急性心筋梗塞と
診断された場合も、住宅ローンの残債の支払いが免除される
3大疾病団信など充実した保障を用意しています。
団体信用生命保険は借入期間の途中で変更することはできませんが、
借換えをすることで変えることは可能です。

あるいは、住宅ローンの借換えのタイミングでリフォームを
行う場合には、リフォーム資金の借り入れを住宅ローンに
組み込めることがあります。
リフォームローンよりも住宅ローンの方が金利の面で有利です。

ローンの借換えのデメリット

ただし、住宅ローンの借換えにはデメリットもあります。
住宅ローンの借換えには諸費用がかかることから、借換えに
よって利息の負担が軽減できても、借換えをしない方が
トータル費用が少ないというケースもあります。
また、住宅ローンの借換えをするには必要な書類を揃えて、
金融機関で仮審査や本審査を受けなければならず、借りて
いる住宅ローンの繰り上げ返済も行うため、手間がかかる
こともデメリットです。

借換えができないケースもある

住宅ローンの借換えを検討していても、本人や物件の事情に
よって借換えができないケースもあります。

・大幅な収入の減少や転職、独立
民間の金融機関では勤続2～3年以上でなければ、審査が通りにくい
ところが少なくなく、転職や独立をしたばかりでは、ローンの審査が
通らないことがあります。また、大幅に収入が減少して、年収に
占める返済額の割合が高くなってしまうケースも、借換えが
できないことが考えられます。

・住宅ローンの延滞
住宅ローンを延滞している状態では、他の住宅ローンへの借換えは難しいです。

・クレジットカードなどの滞納や他のローン借入額の増加
クレジットカードの滞納履歴がある場合には、信用情報の調査に
よって審査に通らない場合があります。
また、住宅ローンを契約後に、車のローンや教育ローンを借り入れていると、
年収に占める返済額の割合によっては、審査を通らない可能性があります。

・健康状態の悪化や産育休の取得中
健康状態が悪化していると、団信の審査を通らないことにより、
住宅ローンの借換えができないことがあります。
あるいは、健康状態に関する加入条件が緩やかなワイド団信では、
金利の上乗せが発生するため、借換えのメリットが薄れてしまう
ことが考えられます。

また、産休中や育休中の場合は、今後給与が戻るのかを不安視され、
住宅ローンの審査に通らないことがあります。

・物件の資産価値の大幅な下落
災害による影響や極端に建物の老朽化が進んだケースなどで、
物件の担保価値が低下して、住宅ローンの残債を下回った場合には、
審査を通るのが難しいです。

・物件を賃貸に出している
賃貸運用をしている場合はアパートローンを利用することになるため、
住宅ローンの借換えはできません。